Torenhoge woningprijzen bij nieuwbouw Utrecht: kan de gemeente daar eigenlijk iets aan doen?




Gemeentes zouden kunnen beginnen met de hand in eigen boezem steken, vindt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft. Want volgens hem hebben ze de forse prijzen ook deels aan zichzelf te danken door hoge eisen te stellen aan architectuur en duurzaamheid. Boelhouwer: "Vanuit GroenLinks geredeneerd, is dat voor te stellen maar er zijn wel kosten aan verbonden." En ontwikkelaars willen die terugverdienen.
Boelhouwer: "Het probleem is dat de opbrengsten allemaal in dat kleine deel vrije sector zitten. De sociale huur: daar moet geld bij en bij sommige woningen voor middeninkomens ook." Ontwikkelaar BPD wijst hier ook op: "Een deel van de opbrengst van die duurdere gezinswoningen investeren wij in betaalbare huurwoningen." De eerste 167 woningen van het deelproject in de Merwedekanaalzone staan nu te koop. In dit stuk moeten er 600 woningen, waaronder 120 sociale huurwoningen, komen.
GEMEENTE
Maar kan een gemeente dan nog wel garanderen dat er in een stad betaalbare woningen komen voor mensen met een laag of midden-inkomen? Boelhouwer: "Dat kan wel. Het ligt eraan of je de grond hebt, en goed kan onderhandelen en de eisen niet te hoog stelt. Gemeentes zijn goed in het bedenken van kwaliteitseisen maar het moet wel betaald worden. Ik vind het onverstandig om extra duurzaamheidseisen te stellen. Die zijn al heel streng. Een discussie over minimale oppervlaktes van woningen vind ik dan weer wel verstandig. Anders krijg je van die conservenblikken."
En niet onbelangrijk: voer zo'n discussie op tijd. Wethouder Diepeveen kondigde naar aanleiding van de ophef over de prijzen in de Merwedekanaalzone aan gesprekken te gaan voeren met projectontwikkelaar BPD of er niet meer betaalbare woningen aan het project konden worden toegevoegd. Kansloos, aldus Boelhouwer. "Nee, dat gaat natuurlijk niet gebeuren. Tenzij zo'n ontwikkelaar héél graag meer projecten met de gemeente wil doen."
Een gemeente zei tegen een ontwikkelaar dat als de sociale huur er niet kwam ze een boete van 10.000 euro zouden krijgen. Die ontwikkelaars vielen lachend onder de tafel. In de vrije sector verdienen ze veel meer."
Boelhouwer: "Sterker nog. Je ziet het tegenovergestelde gebeuren. Ik zie allerlei plannen in het land waar het gedeelte sociale sector onder druk staat. Ik sprak een gemeente en die had tegen de ontwikkelaar gezegd dat als ze de sociale huur niet zouden bouwen ze een boete van 10.000 euro zouden krijgen. Die ontwikkelaars vielen lachend onder de tafel. Die verdienen veel meer in de vrije sector."
WET VOORKEURSRECHT
De gemeente kan voor nieuwe projecten wel een middel inzetten dat nu nauwelijks wordt gebruikt: de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Daarmee kan de gemeente grondeigenaren die willen verkopen, dwingen om de grond eerst bij de gemeente aan te bieden voor een redelijke prijs.
Willem Korthals Altes is professor grondbeleid aan de TU Delft en legt uit wat het voordeel is: "Zo'n instrument kan ervoor zorgen dat er rust op de grondmarkt komt. Dan kan je hard speculatief gedrag uitschakelen."
SPECULATIE
Wat PvdA-raadslid Bülent Isik betreft kan de gemeente Utrecht daar niet snel genoeg mee beginnen. De hoge prijzen bij de Merwedekanaalzone zijn volgens hem deels veroorzaakt door speculatie met de grond. Isik: "Mensen hebben grond gekocht en doorverkocht en in één jaar 13 miljoen euro verdiend. En dat moet door de projectontwikkelaar worden terugverdiend."
Isik vindt dat de gemeente veel actiever moet zijn door zelf grond te kopen, desnoods met de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. "Het toepassen van een actief grondbeleid is essentieel. Dat zeg ik al 2,5 jaar. Als de gemeente eigenaar is van de grond dan heeft de gemeente zeggenschap en middelen om randvoorwaarden te stellen. In het geval van de Merwedekanaalzone zoekt de gemeente nu de grenzen op waar ruimte is voor beïnvloeding, maar die is beperkt."

RISICO
"Er is een hele discussie over actief en passief grondbeleid", zegt Peter Boelhouwer. "Linkse partijen zijn voor, rechtse partijen niet zo. Veel gemeentes hebben in het verleden grond gekocht. In de crisis is er zo iets van 4 miljard euro verloren gegaan. Toen hebben een boel mensen besloten: dit mag niet meer want dit is veels te risicovol."
En dat het risico niet denkbeeldig is, daarover kunnen ze in Amersfoort meepraten. Die gemeente kwam vijf jaar geleden in de problemen na de aankoop van grond in Vathorst. Dat leidde er uiteindelijk zelfs toe dat de gemeente onder toezicht van de provincie werd gesteld.
Na de crisis wilden gemeenten minder met grond te maken hebben. Dat breekt ze nu op, want als je grond hebt, kan je de bouw versnellen."
Ook Willem Korthals Altes ziet dat gemeentes huiverig zijn om te actief in de woningmarkt te stappen. "Na de crisis wilden gemeenten minder met grond te maken hebben. Dat breekt ze nu op, want als je grond hebt, kan je de bouw versnellen."
ONTEIGENING
Altes waarschuwt dat het niet om een wondermiddel gaat. Grondeigenaren die niet willen verkopen, kunnen de bouw van nieuwe woningen nog steeds vertragen of duurder maken. "In Utrecht weet je, als ik vandaag niet bouw dan doe ik het morgen. Dan brengt het ook geld op." Hij wijst er wel op dat projectontwikkelaars die niet aan de plannen van de gemeente willen meewerken, in extreme gevallen kunnen worden onteigend. Maar in de praktijk gebeurt dit niet vaak.
DUUR
Uiteindelijk kan ook een gemeente niet ontsnappen aan dezelfde economische wetten die gelden voor projectontwikkelaars. Altes: "Als je teveel betaalt voor de grond dan verdien je het nooit meer terug. En zeker als je alleen koopt voor goedkope woningen betaal je al snel teveel. Dus eigenlijk moet je ook grond kopen voor dure woningen."
Peter Boelhouwer: "Bouwen in de binnensteden is gewoon duur. Ze zeggen wel van niet maar je moet bedrijven uitkopen, de grond saneren, en hoogbouw neerzetten en dat bouwen is duurder. Ook zijn de bouwkosten enorm gestegen met wel 20 procent. Dat is 30.000 euro aan bouwkosten erbij voor één sociale huurwoning."
Volgens Boelhouwer is het demoniseren van projectontwikkelaars dan ook niet terecht: "Een marktpartij is uit op winstmaximalisatie. Dat weet je en daar moet je naar handelen. Het zijn wel partijen die risico hebben genomen. Dat zag je ook bij de verkoop van huurwoningen in Kanaleneiland: de corporaties en gemeente durfden het toen niet aan. Een belegger stak toen zijn nek uit en heeft een boel geld verdiend. Het is makkelijk om dan pas erna dingen te gaan roepen."
We zeggen al 30 jaar dat er een tekort is aan betaalbare woningen. Je kan het altijd doen. Schoolgebouwen of niet-monumentale kerken kopen en daar bouwen. Het kan. Maar ze willen niet."
Maar Bülent Isik is niet overtuigd. "Dit is een politieke keuze. We zeggen al 30 jaar dat er een tekort is aan betaalbare woningen. Je kan het altijd doen. Schoolgebouwen of niet-monumentale kerken kopen en daar bouwen. Het kan. Maar ze willen niet."
Heb je een tip of opmerking? Stuur ons je nieuws of foto via WhatsApp of mail naar nieuws@rtvutrecht.nl.
Nieuwsoverzicht

Stichting geeft coronavoorlichting aan niet-westerse Utrechters: 'Schaamte speelt een grote rol'
Was je handen stuk, houd anderhalve meter afstand, blijf binnen en laat je testen bij klachten....

Utrecht laat bewoners Rachmaninoff met auto in de kou staan
De gemeente komt bewoners van het Rachmaninoffplantsoen die een auto hebben niet tegemoet. Deze...

Scholen nog dicht, maar sportcompetities beginnen weer: 'Ik kan me wel voorstellen dat er scheve gezichten zijn'
Nadat de volleyballers, de korfballers en de basketballers de afgelopen weekenden al waren bego...

Burgemeesters: avondklok moet weinig uitzonderingen hebben
Als er een avondklok moet komen, dan moet die strak zijn geregeld met slechts een beperkt aanta...

Burgemeester Dijksma is mystery guest tijdens zoomles: 'Ze vinden het top en het dak gaat eraf'
Hoe hou je kinderen enthousiast als je ze online ziet en niet in het klaslokaal? Volgens leraar...

OM: zeker 11 BMW's in Amersfoort, Baarn en het Gooi vernield door Litouwse autokraker
Een 29-jarige Litouwer die aan de lopende band zou hebben ingebroken in BMW's, gaat 15 maanden ...

30.000 euro maakt toeslagenaffaire nog niet goed voor slachtoffers: 'Als tweederangsburger behandeld'
De Tweede Kamer debatteert vandaag over de toeslagenaffaire waardoor het kabinet vorige week af...

Komt er coronaverlof? Werknemers en bedrijven worstelen met lockdown
Ouders en werkgevers in de regio wachten gespannen af of het kabinet besluit tot het instellen ...

Corona vandaag: morgen persconferentie kabinet, aantal besmettingen neemt af en burgemeester Dijksma is mystery guest
Een nieuwe dag en dus ook een nieuwe corona vandaag. We hadden al even geen persconferentie mee...

Wekelijkse update RIVM: aantal coronagevallen daalt, maar vrees voor Britse mutatie neemt toe
In de Veiligheidsregio Utrecht hebben 2671 mensen in de afgelopen week covid-19 opgelopen. Dat ...

Utrechter en Nieuwegeiners aangehouden vanwege drugshandel en witwassen
In een groot onderzoek naar drugshandel heeft de politie vandaag vijf personen aangehouden: een...

Voortvluchtige verdachte bloedprikbende gepakt na woningoverval op 97-jarige vrouw
Het Openbaar Ministerie eist twee jaar gevangenisstraf tegen een 24-jarige man die wordt verdac...

Voor duizenden euro's aan softdrugs gevonden in woning Amersfoortse vrouw
In Amersfoort is een 35-jarige vrouw opgepakt omdat zij een grote hoeveelheid softdrugs in bezi...

Stan, Jonathan en Alexander vragen begrip voor woonsituatie studenten bij invoering avondklok
Terwijl 25 burgemeesters zich vanavond buigen over de vraag of in Nederland een avondklok moet ...

Tienduizenden euro's schade bij hockeyclub Phoenix door vandalisme: 'Heel triest en heel jammer'
Vandalen hebben vermoedelijk voor tienduizenden euro's schade aangericht op het complex van hoc...

Bankmedewerkers gaan vrijuit na bekijken gegevens van verdachte tramaanslag
Zeven bankmedewerkers hebben op de dag van de tramaanslag in Utrecht de gegevens van de verdach...

Vrachtwagen kantelt en belandt tegen woning in Hei- en Boeicop
In Hei- en Boeicop is vanochtend een vrachtwagen met oplegger tegen een woning terecht gekomen....

Minder orgaantransplantaties in coronatijd: 'Harttransplantatie is voor ons echt een redding geweest'
Door de coronacrisis hebben vorig jaar iets minder mensen een orgaantransplantatie ondergaan da...

Studenten willen positieve bijdrage leveren in coronacrisis: 'Onze handen jeuken'
Een op de drie studenten beoordeelt zijn leven tijdens de coronacrisis met een zware onvoldoend...

Onderzoek: 'Gemeenten moeten beter luisteren naar bewoners in krachtwijken'
Het wantrouwen onder bewoners naar wijkinstanties in Nederland is groot. Dat blijkt uit een ond...

Meningen over avondklok verdeeld: van 'Alles doen wat nodig is' tot 'Erg jammer'
De meningen zijn verdeeld over de mogelijke invoering van een avondklok. Het kabinet overlegt m...

Marathon Amersfoort pas in najaar, organisatie durft het in juni nog niet aan
De tiende marathon van Amersfoort wordt uitgesteld. De hardloopwedstrijd zou op 13 juni worden ...

Mirjam loopt 24 uurs-marathon op Blue Monday om aandacht te vragen voor mentale problemen
Zag u vandaag veel chagrijnige gezichten om u heen of was u zelf niet te genieten? Dat kan klop...

Corona vandaag: Veiligheidsberaad besluit morgen over avondklok, hondentrimsalons weer open en zorgen om uitstel vaccin
Een nieuwe dag en dus ook een nieuwe corona vandaag. Nog geen uitsluitsel over de invoering van...

Wel of geen avondklok? Utrechtse burgemeesters twijfelen over deze 'ingrijpende maatregel'
De veelbesproken avondklok wordt steeds meer een onderwerp van discussie, nadat de Amersfoortse...

Lokale fracties nu al op zoek naar talent voor verkiezingen van 2022
Politieke partijen zijn in aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen in 2022 nu al op zoek naar...

Twintig coronabesmettingen in gevangenis Nieuwegein
In de penitentiaire inrichting in Nieuwegein zijn twintig gedetineerden besmet geraakt met het ...

OM eist acht jaar cel voor zieke Veenendaler die meubelstoffeerder neerschoot
Het Openbaar Ministerie eist acht jaar gevangenisstraf voor een 54-jarige Veenendaler die ruim ...

Rijk maakt bijna 3 miljoen vrij voor aanvullend onderzoek naar Griftparkbacterie die verontreiniging afbreekt
Het Rijk maakt 2,8 miljoen euro vrij voor aanvullend onderzoek naar een bacterie die is ontdekt...

Politie zoekt getuigen van gewelddadige woninginbraak in Montfoort
De politie is op zoek naar getuigen van een gewelddadige woninginbraak in Montfoort. Daarbij we...

Utrechter (53) opgepakt na steekincident bij woning in Zuilen
De politie heeft een 53-jarige man uit Utrecht opgepakt na een steekincident in een woning aan ...

Grote steden willen meer maatregelen tegen opkopers huizen
Het wetsvoorstel om opkopers van huizen te weren gaat de grote steden niet ver genoeg. Utrecht,...

Jongens in De Meern betrapt met crystal meth en hasj
De politie in De Meern heeft twee minderjarige jongens opgepakt die bijna 300 gram hasj en ruim...

Van de Zandschulp mag niet trainen: één speler positief
Botic van de Zandschulp uit Veenendaal is de 'coronadans' toch niet helemaal ontsprongen: de t...

FC Utrecht-trainer Hake na broodnodige zege: 'Het was tot hier en niet verder'
Na het debacle dinsdag tegen Vitesse (verlies 1-0) was alles wat FC Utrecht een warm hart toedr...

Eerst thuiszege FC Utrecht sinds oktober
FC Utrecht heeft voor het eerst onder trainer René Hake een thuiswedstrijd gewonnen. In de ei...

Herstart nadert: topsportclubs uit de regio plannen oefenwedstrijden in
Nederland is nog altijd in lockdown, maar de topsporters uit de regio mogen langzaam uitkijken ...