Opkoopverbod voor Utrechtse woningbeleggers, gouden greep of lapmiddel? 'Wet is niet goed doordacht'
18 januari 2022, 18:30 • 6 minuten leestijd
UTRECHT - Om meer mensen een kans te bieden op de oververhitte huizenmarkt wil Utrecht particuliere beleggers weren die woningen kopen om te verhuren. Een plan dat met applaus is ontvangen, al klinkt er ook kritiek. Huurders zouden de dupe kunnen worden. "De wetgeving is niet goed doordacht tot stand gekomen. Utrecht snijdt zichzelf in de vingers door het in de hele stad in te voeren", zegt Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed.
Opkoopbescherming in Utrecht
Het stadsbestuur wil dat mensen die zélf in een koopwoning willen wonen, een plek in de stad kunnen vinden. Dat lukt nu nauwelijks. De woningvoorraad is zeer schaars en dan zijn er ook nog panden die worden opgekocht door particuliere beleggers. Utrecht wil dat voorkomen met een verbod via de wet Opkoopbescherming.
Het verbod houdt in dat de woning voor vier jaar na aankoop niet verhuurd mag worden, met uitzondering van verhuur aan ouders of kinderen, verhuur van bedrijfswoningen en vervangende bewoning bij afwezigheid voor maximaal een jaar. Het verbod gaat gelden voor woningen in de hele stad met een WOZ-waarde van 440.000 euro of lager.
Starters en doorstromers kansloos
Dat het opkoopverbod voor beleggers vooral op instemmend geknik kan rekenen, wekt geen verbazing. Particuliere beleggers worden beschouwd als een van de oorzaken van de vastgelopen woningmarkt. Ze kapen starterswoningen weg en vragen hoge huren, zeggen critici.
Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis heeft begrip voor de Utrechtse aanpak. "In veel steden zijn starters en doorstromers kansloos tegenover de beleggers die altijd meer kunnen bieden omdat ze nou eenmaal een diepere portemonnee hebben."
Toch is de opkoopbescherming volgens André de la Porte niet de heilige graal. "Het woningtekort is niet dit jaar of volgend jaar opgelost. Wat Utrecht en andere steden nu doen is pleisters plakken, een noodverbandje. Dit soort maatregelen zouden niet nodig zijn als er meer woningaanbod was."
Vereniging Eigen Huis vindt het vooral belangrijk dat woningen terechtkomen bij degenen die ze het meest nodig hebben. "Bijvoorbeeld mensen die in de zorg of het onderwijs werken en dicht bij hun werk moeten kunnen wonen. Als de panden terechtkomen in handen van investeerders dan worden ze vaak verbouwd tot dure huurwoningen. Huizenzoekers zijn daar dan weer toe veroordeeld."
'Effectiviteit opkoopbescherming moet nog blijken'
Er is een steeds grotere groep mensen die geen toegang meer heeft tot een woning, concludeert ook het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Dit zorgt er in Utrecht voor dat vooral de middengroep heel moeilijk aan een woning kan komen. "Het moet nog blijken of opkoopbescherming effectief is", zegt Edwin Buitelaar, onderzoeker bij het PBL en bijzonder hoogleraar aan de Universiteit Utrecht.
"In zekere zin is het een lapmiddel, want de problemen op de woningmarkt zijn nog veel dieper. Hypotheekrenteaftrek werkt prijsopdrijvend, evenals de lage rente. Daarnaast is het aanbod van woningen zeer beperkt. Ik ben ook benieuwd naar het waterbedeffect van de opkoopbescherming."
Het waterbedeffect houdt in dat beleggers uitwijken naar omliggende gemeenten om hun rendementen veilig te stellen. GroenLinks in De Bilt vreest hiervoor nu Utrecht het opkoopverbod invoert. Raadslid Anne Marie 't Hart heeft daarom voorgesteld om het voorbeeld van Utrecht te volgen.
Institutionele beleggers kritisch
Er is een groot verschil tussen vastgoedbeleggingen, benadrukt de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), waarvan de leden goed zijn voor 200.000 woningbeleggingen. De groep die nu wordt aangepakt zijn de particuliere beleggers, die vaak actief zijn in gewilde wijken en panden kopen puur voor de verhuur. En dan zijn er de institutionele beleggers. Die werken met pensioengelden en moeten dus rendement halen met andermans geld. Dat doen ze door te investeren in vastgoed en dan vooral in nieuwbouw. Volgens IVBN wordt deze groep onterecht getroffen door de opkoopbescherming.
IVBN-directeur Van Blokland: "Wij kopen alleen bestaande huurcomplexen of we bouwen nieuwe. De opkoopbescherming zou institutionele beleggers niet moeten raken, maar dat gebeurt nu wel." Het plan is volgens hem te algemeen omschreven en kan daardoor de bouw en exploitatie van nieuwe huurwoningen belemmeren. Bijvoorbeeld als institutionele beleggers een nieuwgebouwd complex willen verhuren. Ontwikkelaars zouden ook worden beperkt in hun mogelijkheden nieuwe koopwoningen alsnog op de huurmarkt te brengen.
Van Blokland wijst er ook op dat een beleggingstrend niet wordt aangepakt met opkoopbescherming. Namelijk dat eigenaren hun oude woning in bezit houden om te verhuren. Het kan ook gaan om geërfde woningen die verhuurd worden of een pand dat overblijft als een stel gaat samenwonen. Dit gebeurt steeds vaker omdat sparen niets meer oplevert en vastgoed een veilige investering is in deze markt. "Maar dit wordt niet bestreden met deze wetgeving", zegt de IVBN-directeur.
We vragen Utrecht opnieuw om heel goed na te denken of ze deze wet zo wel willen uitvoeren, want dit gaat heel veel problemen geven.
"Op het moment dat Utrecht kiest voor een verbod in de hele stad ontstaan er problemen", zegt Van Blokland. Wij zijn vooral bezig met nieuwbouw en er is een risico dat dit wordt geschaad door een verhuurverbod. Dat zou erg jammer zijn gezien de krapte. Ook bij bestaande huurwoningcomplexen die wij aan- of verkopen doet zich een probleem voor, want door de manier waarop de regelgeving juridisch is vormgegeven kan er ook ineens opkoopbescherming gaan gelden voor leegstaande woningen of woningen die opnieuw zijn verhuurd in een complex."
Van Blokland vindt de wet rond het opkoopverbod niet goed doordacht. "Nu vallen bijvoorbeeld ook Leidsche Rijn en de nieuwe wijk Merwedekanaalzone eronder. Wij hebben het ministerie opgeroepen om hier samen met de gemeenten nog eens goed naar te kijken en bijvoorbeeld de nieuwbouw buiten schot te houden. Den Haag heeft dit al gedaan. Dit is een dossier wat eigenlijk al is afgesloten en waar nu de gemeenten aan zet zijn om tot verstandige invulling te komen. De IVBN vraagt Utrecht opnieuw om heel goed na te denken of ze deze wet zo wel willen uitvoeren, want dit gaat heel veel problemen geven. De gemeente snijdt zich hiermee in de vingers."
Vastgoed Belang
Er zijn in Nederland zo'n 750.000 particuliere woningbeleggers. Een deel daarvan is aangesloten bij Vastgoed Belang. Deze vereniging stelt dat een opkoopverbod leidt tot een tekort aan (midden)huurwoningen. Vastgoed Belang is van mening dat gemeenten mensen die een huis willen kopen verkiezen boven starters en mensen met middeninkomens die (nog) niet willen of kunnen kopen. Deze groep wordt zo toegang tot de stad belemmerd, vindt Vastgoed Belang.
De vereniging wijst er ook op dat niet beleggers, maar juist doorstromers de grote concurrenten van koopstarters op de woningmarkt zijn. "De maatregel lijkt puur te zijn ingegeven door een eenzijdige focus op de excessen binnen de woningmarkt. De kwetsbare groep aspirant-huurders en woningzoekenden zullen hierdoor nog moeilijker een woning kunnen vinden." Ook De Nederlandse Bank waarschuwde al dat de opkoopbescherming averechts kan werken en het tekort aan middenhuurwoningen zal vergroten. DNB pleit voor bredere hervormingen van de woningmarkt.
Utrechtse aanpak
Utrecht ziet de wet Opkoopbescherming als een nuttig instrument. Wethouder Keep Diepeveen zei eerder alle middelen aan te grijpen om de druk op de woningmarkt te verlichten. "De invoering van de wet Opkoopbescherming gaat daar zeker verschil in maken." Het gemeentebestuur kiest bewust voor een hoge grens waar 60 procent van de Utrechtse woningvoorraad onder valt. Bij de grensbepaling is onder andere gekeken naar de bestedingsruimte en transacties van koopstarters, een mogelijk waterbedeffect en in welk segment investeerders het meest actief en geïnteresseerd zijn.
Naast de invoering van de opkoopbescherming stelt het college voor om het percentage te verloten woningen te verlagen naar maximaal 10 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen in de gemeente Utrecht per jaar. Ook is er gehoor gegeven aan de wens van de raad om het delen van een woning met maximaal drie personen makkelijker te maken door middel van een lichtere vergunning voor het omzetten van woonruimtes. Samen met de opkoopbescherming hoopt het college met deze wijzigingen te zorgen dat huisvesting in de stad weer toegankelijker wordt.
Als de Utrechtse gemeenteraad over een paar weken instemt, gaat vanaf half maart het opkoopverbod gelden.
