Steeds meer gemeenten hebben opkoopbescherming, terwijl deskundigen die 'irrelevant geworden' noemen
8 juni 2023, 08:00 • 5 minuten leestijd
Provincie Utrecht - Een huis kopen? Prima, maar alleen als je er zelf gaat wonen. Steeds meer gemeenten voerden vorig jaar de zogeheten opkoopbescherming in. Voorstanders zijn lovend: eindelijk heeft de gemeente een middel om particuliere beleggers aan te pakken. Critici vragen zich direct af of dat geen tekorten op de huurmarkt gaat veroorzaken.
In totaal voerden tien gemeenten in onze provincie het afgelopen jaar de opkoopbescherming in. Dat blijkt uit een rondvraag van RTV Utrecht. Andere gemeenten zijn van plan om de regel dit jaar nog in te voeren. Maar werkt die wel zoals zou moeten? "Voor mensen die een huis willen kopen is het goed nieuws, er is meer aanbod. Maar voor mensen die zijn aangewezen op de vrije huursector is het heel vervelend", zegt Peter Boelhouwer van de TU Delft.
Opkoopbescherming wil zeggen dat de persoon die het huis koopt er ook daadwerkelijk zelf moet gaan wonen. Daarmee willen gemeenten voorkomen dat huizenkopers niet kunnen opbieden tegen investeerders met een dikke portemonnee die de woning vervolgens voor een flink bedrag aan anderen verhuren. Gemeenten kunnen zelf kiezen of ze de maatregel invoeren en welke woningen eronder vallen. In sommige gemeenten geldt de maatregel in aangewezen wijken of tot een bepaalde woz-waarde.
Een groot deel van de overige gemeenten heeft onderzoek gedaan naar de woningmarkt maar zag geen aanleiding om een opkoopbescherming in te stellen. Daar was de noodzaak vaak klein omdat er maar weinig beleggers zijn die woningen kopen. Zo ook in Montfoort: "De resultaten lieten onder andere zien dat in 2021 slechts 1 procent van de particuliere woningen werd gekocht door investeerders."
Meer kansen voor starters?
De opkoopbescherming moet particuliere investeerders weren van de woningmarkt. Zo zouden starters meer kansen krijgen om een woning te kopen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt die ontwikkeling plaats te vinden: steeds meer starters kunnen een huis kopen terwijl het aandeel particuliere beleggers juist afneemt. "Die ontwikkeling is begonnen rond de tijd dat de opkoopbescherming in verschillende gemeenten werd ingevoerd", zegt Lianne Hans van het Kadaster.
In het tweede halfjaar van 2021 werd 9 procent van de huizen gekocht door beleggers. In het eerste halfjaar van 2022 gaat het om minder dan acht procent. In gemeenten waar de opkoopbescherming niet is ingevoerd, steeg dat percentage gemiddeld juist van 5 naar 6 procent.
Opkoopbescherming achterhaald
“Het is wel zo dat er heel veel beleidsmaatregelen zijn ingevoerd de afgelopen jaren”, nuanceert Hans. Het effect van de opkoopbescherming is volgens haar daardoor lastig vast te stellen. Starters die voor het eerst een huis kopen hoeven bijvoorbeeld sinds 2021 geen overdrachtsbelasting te betalen. Voor particuliere investeerders ging de overdrachtsbelasting juist omhoog. Het effect daarvan was goed zichtbaar omdat starters hun koop eind 2020 uitstelden tot de nieuwe regel in ging. “Dat gaf bijna een schokeffect in onze data”, zegt Hans.
Boelhouwer denkt zelfs dat de opkoopbescherming irrelevant is geworden door een reeks aan maatregelen vanuit het Rijk. Hij wijst op maatregelen zoals de wijziging van de vermogensbelasting die dit jaar werd doorgevoerd. Daardoor wordt de verhuur van woningen voortaan zwaarder belast in box 3. Ook door de aangekondigde maximale huurprijzen kunnen verhuurders minder geld verdienen op hun woning waardoor het minder aantrekkelijk wordt.
Verhuren financieel niet meer aantrekkelijk
Door die twee maatregelen wordt het voor kleine beleggers veel minder interessant om een huis te verhuren. Boelhouwer: "Veel particuliere beleggers haken nu af doordat ze meer belasting moeten gaan betalen over hun woning. Het rendement dat ze kunnen halen is daardoor nog maar heel laag of zelfs negatief." Daarbovenop komt dus de aangekondigde regulering van de middenhuur.
Niet alleen zie je dat het aandeel beleggers onder woningkopers afneemt, steeds meer kleine beleggers doen hun woningen van de hand. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat 60 procent van deze woningen door starters worden gekocht. Dit gebeurt met name in Amsterdam en Utrecht. Boelhouwer bevestigt dit beeld.
Wat betekent dat voor jou?
Boelhouwer verwacht dat het aandeel kleine beleggers alleen maar verder zal afnemen, óók in gemeenten waar geen opkoopbescherming is ingevoerd. "Of dat goed of slecht is? Dat ligt er maar aan hoe je het bekijkt.
Volgens de hoogleraar neemt het aanbod huurwoningen af. Voor particuliere beleggers is het namelijk steeds minder interessant om een huis te verhuren. "Terwijl er een groep mensen is die daar, vooral in de grote steden, op is aangewezen. Ze hebben bijvoorbeeld een nieuwe baan, verhuizen naar de stad maar kunnen of willen niet gelijk kopen. Dan kun je alleen in de particuliere huursector terecht."
Gemeenten houden vinger aan de pols
Dat de opkoopbescherming in het merendeel van de gemeenten in onze provincie nog niet is ingevoerd, wil niet zeggen dat dat niet alsnog gaat gebeuren. Het onderwerp staat bij vrijwel alle gemeenten op de radar. Zo gaat Wijk bij Duurstede in de zomer van 2023 de situatie opnieuw beoordelen. Ook andere gemeenten houden de vinger aan de pols. "Jaarlijks worden de Kadastrale cijfers opgevraagd om eventuele stijging te kunnen waarnemen", laat een woordvoerder van de gemeente Veenendaal weten. Gemeenten proberen ook met andere maatregelen de woningen zo goed mogelijk te verdelen. Zo geeft Baarn aan bij nieuwe projecten op een divers en betaalbaar woningaanbod aan te sturen.
Gemeenten die de opkoopbescherming hebben ingevoerd geven aan dat het te vroeg is om te evalueren. Op Lopik na zijn alle gemeenten dat wel van plan. In Utrecht volgt bijvoorbeeld in de zomer een evaluatie en in Amersfoort eind dit jaar.
