Met starterslening willen gemeenten starters helpen, maar maken zij daarmee huizen niet juist duurder?

© RTV Utrecht / Joost Danvers
Provincie Utrecht - Met de starterslening willen bijna alle Utrechtse gemeenten de starter op de woningmarkt helpen. Amersfoort stelde onlangs opnieuw miljoenen beschikbaar en in Lopik is de maximale lening deze week verhoogd naar 50.000 euro. Maar wie helpen zij daarmee? "Als de huizen te duur zijn, dan moet de prijs omlaag en niet de leencapaciteit omhoog."
Dolgraag wil CDA-raadslid Tirza van der Stok (22) met haar vriend (28) een huis kopen, het liefst in Benschop. Maar een betaalbare woningen kunnen zij niet vinden. Ook voor andere Lopikse jongeren wil zij "een extra duwtje om een huis te kunnen kopen op de plek waar je wil wonen."
Daarom diende zij met PvdA-raadslid Rik Dekker een initiatiefvoorstel in om de starterslening te verhogen. Zij willen het maximale bedrag dat woningzoekenden uit de gemeente kunnen lenen, tegen gunstige voorwaarden, verhogen van 30.000 naar 50.000 euro. Daarnaast willen zij ook de maximale koopsom voor het krijgen van een starterslening bijna verdubbelen naar 405.000, de grens van de Nationale Hypotheek Garantie.
Maar op de regeling is ook veel kritiek. De Nederlandsche Bank schreef in een advies aan de overheid dat maatregelen zoals de starterslening "goed bedoeld zijn, maar op langere termijn leiden tot nog hogere huizenprijzen. Als je meer geld kunt uitgeven aan een huis, dan kun je een hogere prijs betalen. Als meer mensen dat doen, stijgen de prijzen van woningen verder."

17 van de 26 Utrechtse gemeenten heeft een starterslening. Starters op de woningmarkt kunnen hiermee bovenop hun maximale hypotheek een bepaald bedrag lenen van de gemeente. Vaak hoeven zij hierover de eerste jaren geen rente of aflossing te betalen. Ook komen vaak alleen mensen in aanmerking die al in de desbetreffende gemeente wonen.

Het idee is dat gemeenten jonge inwoners de kans willen geven in de eigen gemeente te blijven wonen. En een paar jaar later, als zij vermoedelijk meer zijn gaan verdienen, kunnen zij het extra geleende bedrag wel aflossen.

Amersfoort herkent het prijsopdrijvende effect niet. Het verwijst hiervoor naar een onderzoek van het Kadaster dat is uitgevoerd in opdracht van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Daarin staat dat starters mét een lening niet meer betalen voor een in de basis dezelfde woning. Door de beperkte omvang van de groep heeft het ook geen "significant effect" op de koopsom die in een buurt betaald wordt.
Volgens woningmarktanalist Jasper du Pont kan je met dit onderzoek niet concluderen dat er geen prijsopdrijvend effect is. "Het zou ook heel raar zijn als starters met een starterslening meer betalen dan de marktprijs, want niemand gaat 'omdat het kan' 320.000 bieden voor een huis dat drie ton waard is."
Du Pont vindt het spijtig dat het Kadaster alleen onderzoek heeft gedaan op microniveau (wat zijn de gevolgen voor één huis) dan op macroniveau (wat zijn de gevolgen voor de hele markt). Want op macroniveau wordt het duurder, stelt de woningmarktanalist. "Stel iemand heeft een budget van 250.000 euro, maar kan dankzij de starterslening drie ton op een huis bieden, dan grijpt iemand die maar tot 298.000 euro kon bieden missen. Die zal de volgende keer - misschien ook met een starterslening - 305.000 euro bieden."

Doping

Hij vergelijkt het met doping in het wielrennen. "Als jij altijd tweede wordt zegt misschien ook iemand tegen je: 'neem dit middeltje, dan word jij ook een keer eerste.' Maar uiteindelijk kan niemand meer winnen zonder doping. De starterslening leidt ook tot een oneerlijk voordeel. Sommigen kunnen daardoor een duurder huis kopen, maar anderen grijpen daardoor juist weer mis."
Als de huizen te duur zijn, dan moet de prijs omlaag en niet de leencapaciteit omhoog, zegt Du Pont. "Er is ook genoeg ruimte om de prijzen te laten zakken. Nu kost het bouwen van een huis ongeveer twee ton en de grond eronder kost ook twee ton. De grondprijs kan nog veel zakken, maar er zijn grondeigenaren die dat natuurlijk niet willen."
Volgens de woningmarktanalist voelen veel wethouders de pijn van de starter die geen huis kan kopen maar zijn zij beperkt in hun middelen. "Dit voelt als: 'dan doe je nog maar iets'. Maar starters worden niet betrokken bij die plannen. En als je niet aan tafel zit, dan sta je op het menu."

Beperkt effectief

Utrecht stopte in 2016 met de starterslening. De regeling bleek maar "beperkt effectief", zegt een woordvoerder. "De starterslening maakte voor een deel van de aanvragers een koophuis bereikbaar. Een ander deel kon al wel een huis kopen, maar gebruikte de lening om een groter of duurder huis te kiezen. Zo had de starterslening een prijsopdrijvend effect."
Hij vervolgt: "Daarnaast is de starterslening in feite een extra krediet bovenop het maximale bedrag dat huishoudens mogen lenen. Daarmee maakte de lokale overheid de landelijke regels weer ongedaan."
Terug naar Lopik. Dinsdagavond stemden de raadsleden unaniem in met het voorstel van Van der Stok en Dekker om de maximale lening te verhogen. "Het vorige bedrag was veel te laag voor de huidige huizenmarkt", zegt Van der Stok. "Wij zijn geen Utrecht waar veel kleine huizen en appartementen zijn. Lopik heeft veelal twee-onder-een-kapwoningen of vrijstaande huizen. En die zijn gewoon veel duurder."
Het zou kunnen dat woningen door de ruimere startersregeling duurder worden, zegt zij. "Maar door een extra financiële check kan iemand niet onverantwoord veel lenen. En ook is het met de starterslening niet mogelijk om over te bieden."

Zeven ton

Met de verruimde regeling hoopt Lopik dat zoveel mogelijk jongeren voor de negen kernen behouden blijven. "Zij zijn de mensen die het dorp, de verenigingen en de sportclubs levend houden", zegt zij. Voor haar en haar vriend zorgt de verhoging van de maximale lening nog niet voor de gedroomde uitkomst. "Er staan in Benschop twee huizen te koop, allebei boven de zeven ton. Dat kunnen wij ook met starterslening voorlopig niet betalen."

Heb je een tip of opmerking? Stuur ons je nieuws of foto via WhatsApp of mail.